Les condos, des tours infernales?
Publié pour le Journal de Montréal - 16 janvier 2026 - On peut lire le texte ici
La multiplication des lois et des règlements complique de plus en plus la vie des copropriétaires, et ce, dans un contexte où les condos prennent de l’âge.
Les plus vieux d’entre nous se souviennent encore de La tour infernale... Ce film catastrophe de John Guillermin, qui mettait en vedette Steve McQueen, Paul Newman, Faye Dunaway, Richard Chamberlain et Fred Astaire, a explosé au box-office de 1974. On y suivait une poignée de héros luttant contre un incendie dans un gratte-ciel d’appartements de luxe. Dans ce film, O.J. Simpson jouait... le chef de la sécurité!
L’analogie tient avec le milieu de la copropriété, marqué par les catastrophes en série qui coûtent des fortunes aux copropriétaires. L’affaire d'un projet au Faubourg Boisbriand en est le meilleur exemple: après avoir découvert des défauts de structure, les copropriétaires ont réalisé que leurs condos ne valaient plus rien, car des réparations auraient coûté plus cher que de démolir et de reconstruire à zéro. C’est une tragédie.
Primes d’assurance
Cette affaire n’est qu’un cas parmi tant d’autres. Tellement que plusieurs assureurs majeurs ont quitté le marché de la copropriété depuis cinq ans. En conséquence, les prix de l’assurance grimpent... ce qui se répercute sur les frais de copropriété.
Québec a réagi en votant plusieurs lois et règlements. Voici ce que les syndicats de copropriété doivent désormais gérer, peu importe si votre immeuble est neuf ou âgé de 30 ans, qu’il soit un duplex ou une tour de 300 unités:
gérer un fonds de prévoyance avec un compte de banque distinct de celui du syndicat;
se doter d’un registre de l’état de l’immeuble, renouvelable aux cinq ans, qui doit faire le portrait de l’état de l’immeuble et lister les chantiers majeurs (toiture, fenestration, état des espaces communs, fondations, ascenseurs, jardin, stationnements, casiers, balcons, etc.) à faire pour les prochaines années, dates et chiffres à l’appui; ce document doit être préparé par un ingénieur, un technologue, un architecte ou un comptable;
s’assurer que le fonds de prévoyance soit suffisamment capitalisé pour pouvoir assumer tout chantier urgent et tous ceux prévus au registre de l’état de l’immeuble (étude de fonds de prévoyance);
créer et capitaliser un fonds d’autoassurance avec un compte de banque distinct, qui permet d’assumer la franchise de l’immeuble (souvent de plusieurs dizaines de milliers de dollars) en cas de sinistre (incendie, dégât d’eau, etc.);
tenir un carnet d’entretien pour les espaces communs, la structure et l’enveloppe de l’immeuble, avec une liste des fournisseurs;
tenir à jour la comptabilité de la copropriété; élaborer le budget en fonction des urgences, des priorités, de l’entretien normal et des chantiers futurs;
sélectionner et encadrer le gestionnaire de l’immeuble (pour les copropriétés plus grosses);
établir et percevoir les frais de copropriété auprès de chaque copropriétaire, y compris les cotisations spéciales; s’assurer qu’aucun copropriétaire ne s’acquitte pas de ses obligations financières;
conserver la description des plans et devis et finis originaux des espaces communs ainsi que des unités privatives (pour établir leur valeur initiale comparée aux rénovations, en cas de réclamation d’assurance);
tenir à jour un registre des archives de la copropriété, qui couvre tous ses documents (déclaration de copropriété, règlement de l’immeuble, procès-verbaux et résolutions des assemblées générales, budgets, soldes des fonds de prévoyance et d’autoassurance, documents sur l’état de l’immeuble, plans, registre des copropriétaires;
trouver un moyen de rendre ces documents disponibles en tout temps (souvent dans le nuage) pour les copropriétaires, les notaires et les agents d’immeuble; s’assurer de conserver ces documents en lieu sûr et une copie numérique facilement accessible (dans le nuage);
protéger la copropriété des cyberattaques et des fraudes en ligne; protéger les renseignements confidentiels des copropriétaires et des partenaires de l’immeuble.
Frais en hausse
Au quotidien, ça se traduit par des frais de copropriété sans cesse à la hausse, notamment à cause des cotisations spéciales pour capitaliser adéquatement les fonds de prévoyance et d’autoassurance, ainsi que des exigences grandissantes des assureurs.
Comme 40% des immeubles à condos québécois ont plus de 30 ans, des travaux majeurs, souvent urgents, s’imposent.
«Une majorité de copropriétaires québécois ne connaissent pas leurs obligations dictées par la loi, explique Yves Joli-Coeur, avocat spécialiste de la copropriété. C’est encore pire dans les petites copropriétés. Ces gens vont se réveiller un matin avec de méchantes surprises.» N’oublions pas que ce sont des bénévoles qui administrent les syndicats de copropriété.
Me Joli-Coeur estime que les valeurs des condos québécois risquent de chuter de façon draconienne au cours des prochaines années, quand les acheteurs exigeront des baisses majeures de prix de vente, alors qu’ils découvriront que les fonds de prévoyance et d’autoassurance ne sont pas assez élevés pour répondre aux besoins futurs de l’immeuble.