Attention au fonds de prévoyance pour les condos de 30 ans et plus
Publié pour le Journal de Montréal - 25 juin 2025 - On peut lire le texte ici
Vous voulez vendre votre condo? Vous cherchez à acheter une copropriété? La nouvelle réglementation risque de bouleverser vos plans.
L’an dernier, Québec a adopté une nouvelle loi encadrant la copropriété québécoise. Les règlements qui en découlent se font attendre, mais les spécialistes prévoient déjà une crise dans la copropriété, dont les ventes ont redécollé récemment.
Concrètement, la moitié des copropriétés québécoises n’ont pas assez d’argent dans leurs fonds de prévoyance, selon Yves Joli-Coeur, spécialiste de la question: « Beaucoup de copropriétaires sont dans le déni sur cette question, insiste-t-il. Surtout dans les petits immeubles de quelques unités. Les copropriétaires ne sont généralement pas au courant de leurs responsabilités. »
D’autant plus que la réglementation, attendue d’ici quelques mois, exigera que les syndicats de copropriété réalisent une étude de besoins pour les grands travaux des 25 prochaines années (structure, toiture, fenestration, etc.). Cette étude doit être renouvelée aux cinq ans. Elle doit établir la capitalisation du fonds de prévoyance et, surtout, les fonds nécessaires pour réaliser les travaux à venir.
Ce document doit être préparé par un ingénieur, un architecte, un technologue ou un comptable.
« Du jour au lendemain, un très grand nombre de copropriétés vont se retrouver en déficit, parfois important, reprend Me Joli-Coeur. Elles devront imposer des cotisations spéciales, parfois très lourdes. »
Ça va faire mal
Il n’y a pas de police de la copropriété, bien sûr. Personne ne va vérifier si les syndicats se conforment à leurs obligations. Et la loi prévoit qu’ils auront dix ans pour renflouer leurs fonds de prévoyance.
Le problème, c’est que les prêteurs et les assureurs n’attendront pas une décennie avant d’exiger des travaux. Me Joli-Coeur indique que l’âge moyen des condos québécois est de 30 ans. Une bonne part a donc besoin de travaux, souvent urgents.
Or, près de 40% des 40 000 immeubles de condos québécois n’ont pas les fonds pour les financer. « Si votre fonds de prévoyance totalise 1,5 million de dollars, mais que les travaux vont coûter 2,5 millions, et qu’il faut les faire d’ici l’an prochain parce qu’on a détecté de la pourriture dans l’immeuble, certains pourraient se retrouver avec une cotisation spéciale de 100 000$, payable en quelques mois, par exemple », commente-t-il.
Pire: nombre d’acheteurs de condos pourraient exiger une baisse importante du prix de vente s’ils constatent une sous-capitalisation du fonds de prévoyance, ou passer leur tour.
CONSEILS
• Vous voulez acheter un condo? Exigez une attestation de l’état de la copropriété par le vendeur.
• Vous voulez vendre votre condo? Demandez à votre syndicat de copropriété de vous transmettre ce document. Si votre fonds de prévoyance affiche un gros déficit, exigez une réunion d’urgence des copropriétaires. Et attendez-vous à devoir ajouter des centaines de dollars, sinon plus, à vos frais de condos des prochains mois.
• Vous ne disposez pas d’étude sur le fonds de prévoyance de votre copropriété? Demandez trois soumissions auprès de firmes ou de professionnels du domaine.