Rénovations majeures: acheter sans garantie légale, c’est risqué

Publié pour le Journal de Montréal - 7 juin 2025 - On peut lire le texte ici

Le prix des propriétés grimpe en flèche et l’état du parc immobilier se détériore. Les maisons qui restent abordables (et encore!) ont souvent manqué de beaucoup, beaucoup d’amour! Le Journal est allé à la rencontre d’acheteurs qui se sont lancés dans le projet de rénover une maison insalubre pour économiser des dizaines de milliers de dollars. Mais ont-ils remporté leur pari?

Vous cherchez depuis longtemps. On a refusé plusieurs de vos offres. Vous êtes déterminé à mettre la main sur une maison en particulier, mais le vendeur l’offre sans garantie légale. Le jeu en vaut-il la chandelle?

Les ventes d’immeubles sans garantie légale sont de plus en plus populaires. Elles sont passées de moins de 15% des ventes en 2013 à 32% en 2021, selon la firme JLR. Elles concernent 45% des duplex, 68% des immeubles vendus par une succession et 59% des maisons centenaires, mais seulement 12% des unifamiliales construites après 1980.

Ce type de condition est souvent le lot de successions, de ventes issues d’un jugement ou d’immeubles en mauvais état qu’achètent rénovateurs amateurs ou professionnels. Elles concernent 100% des reprises bancaires. Nombre de personnes âgées cherchent la tranquillité d’esprit et revendent leur maison, qu’ils ont habitée pendant des décennies, avec cette clause.

8% à 11%

L’absence de garantie légale se traduit généralement par une baisse du prix de vente variant entre 8% et 11%, sauf dans des quartiers où il y a surenchère.

Dans ce contexte, certains propriétaires en profitent pour imposer cette condition.

Pas de recours?

Acheter sans garantie légale signifie que l’acheteur n’a aucun recours en cas de vice caché. Mais tous les vendeurs ne sont pas exonérés.

«Il y a une différence entre un vendeur de bonne foi, qui n’est pas conscient d’un vice caché, et un autre, qui a effectué des rénovations cosmétiques sans avoir réglé une infiltration d’eau provenant du toit, par exemple, commente Me Serge Gravel, avocat spécialisé en droit immobilier et fondateur du cabinet Force-Légal. Dans ce dernier cas, l’acheteur pourrait avoir des recours.» Mais c’est une démarche onéreuse.

«On embarque dans des frais importants. Ce n’est pas une décision qu’on prend à la légère», poursuit-il.

Certes, un juge traitera différemment le dossier d’un vieux couple de vendeurs et celui d’un promoteur habitué aux flips. Mais il faut documenter son dossier avec précision, multiplier les expertises, les frais techniques et juridiques, et attendre longtemps son procès.

L’inspection

Il est impératif de procéder à une inspection préachat de l’immeuble, qui vous donnera un portrait exact de son état. Vous aurez aussi des arguments pour en négocier le prix, en tenant compte des travaux à venir. Et l’inspecteur pourrait révéler des vices cachés inconnus du vendeur.

Vaut-il la peine de renoncer à la garantie légale en cas de surenchère? «On a toujours le choix de se retirer. Souvent, les meilleurs achats sont ceux qu’on n’a pas faits. L’acheteur doit se donner la permission de prendre son temps. Sinon, on se place en position de vulnérabilité», conclut Me Gravel.

CONSEILS

• Il ne faut pas se fier à l’évaluation municipale, qui n’a rien à voir avec l’état de l’immeuble.

• Un vendeur peut restreindre la garantie légale à certains éléments, comme la piscine, le foyer, les systèmes de chauffage/climatisation ou les électroménagers.

• La garantie légale, qui ne lie pas le courtier immobilier, concerne tant la qualité de construction que les titres de propriété.