Rénovations majeures: comment financer les rénovations d’une maison qu’on veut acheter?

Publié pour le Journal de Montréal - 8 juin 2025 - On peut lire le texte ici

Le prix des propriétés grimpe en flèche et l’état du parc immobilier se détériore. Les maisons qui restent abordables (et encore!) ont souvent manqué de beaucoup, beaucoup d’amour! Le Journal est allé à la rencontre d’acheteurs qui se sont lancés dans le projet de rénover une maison insalubre pour économiser des dizaines de milliers de dollars. Mais ont-ils remporté leur pari?

Certains se sentent assez braves pour acquérir et rénover une maison vendue à moindre prix, mais qui a «besoin d’amour». Comment s’y prendre?

Ça demande beaucoup d’argent pour refaire le toit, la fenestration, les fondations, la cuisine ou les salles de bains. Il faut alors inclure le financement du futur chantier dans le contrat hypothécaire.

Concrètement, si votre préapprobation est de 500 000$, vous devez cibler une propriété au prix de vente bien inférieur. Vous obtiendrez ainsi du financement qui couvrira le prix d’achat et le coût du chantier.

«Le prêteur prendra en garantie la valeur de la propriété quand les travaux seront finis», explique Véronique Caron, courtière hypothécaire à Multi-Prêts.

Elle donne l’exemple d’une personne qualifiée pour un montant de 500 000$, qui vise une propriété affichée à 400 000$, mais dont les travaux sont estimés à 50 000$. Le prêteur tiendra compte d’une mise de fonds minimale de 5% pour un premier acheteur, ce qui représente 22 500$. Le coût total s’élève ainsi à 427 500$.

À ce montant s’ajoute la prime de la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL) de 17 100$. À un taux de 4%, le prêt totalisera donc 444 600$, pour une mensualité de 2338,69$.

La mécanique

«Un prêteur n’acceptera de financer une telle rénovation que si l’acheteur lui remet une soumission d’avance, qui proviendra de l’entrepreneur ou de l’acheteur et qui tiendra compte de tous les matériaux», reprend Mme Caron.

Une fois le chantier engagé, le prêteur débourse par tranches lorsqu’on lui fait un rapport d’étapes, photos et factures à l’appui (certains prêteurs envoient un inspecteur). Nombre d’acheteurs utilisent la période de grâce de la carte de crédit ou une marge de crédit personnelle pour payer les factures, en attendant le remboursement.

Véronique Caron suggère fortement d’obtenir un rapport d’inspection préachat. L’acheteur connaîtra exactement l’état de la propriété et l’ampleur des travaux à faire. Il pourra mieux négocier son prix.

Car si, en cours de route, on doit faire des travaux imprévus (ce qui arrive souvent durant des rénovations), les coûts excédentaires sont assumés à 100% par l’acheteur. Il faut donc avoir une certaine marge de manœuvre financière, habituellement soutenue par de l’épargne. On parle de liquidités représentant facilement de 10% à 20% du coût du chantier.

CONSEILS

• Si vous en avez les moyens, n’habitez pas la maison en cas de chantier majeur, surtout si on y a découvert de la moisissure. La poussière, l’absence de salle de bain ou de cuisine pendant plusieurs semaines ajoutent une couche de stress, particulièrement s’il y a des enfants.

• Planifiez et budgétez minutieusement votre futur chantier avant de magasiner un prêteur. Si le chantier est mené par un entrepreneur, visitez-le tous les jours; prenez notes et photos.

• Certains acheteurs peuvent obtenir des subventions pour améliorer l’efficacité énergétique, des aides financières possibles de la municipalité, des remboursements de taxes au provincial ou au fédéral (si la maison vaut moins de 450 000$), un crédit d’impôt pour habitation multigénérationnelle ou pour rendre l’habitation accessible à une personne handicapée.