Les propriétaires de condos en arrachent avec leurs carnets d’entretien
Publié par le Journal de Montréal - 6 juillet 2026 - On peut lire le texte ici
Les propriétaires de condos dans des duplex, triplex ou quintuplex découvrent qu’ils ont de nouvelles obligations découlant d’une loi récente. Et ils ne la trouvent pas drôle.
Depuis quelques semaines, ma boîte de courriel se remplit de messages de copropriétaires de condos désespérés. Car une loi entrée en vigueur l’été dernier force tous les syndicats de copropriétaires à préparer un carnet d’entretien pour leur copropriété, peu importe sa taille.
Le carnet d’entretien est réalisé par un technologue, un architecte ou un ingénieur. Après une inspection de l’immeuble, il liste les travaux à faire pour la prochaine décennie, afin de garantir son intégrité.
Un bon carnet d’entretien précise aussi les montants et dates pour chaque chantier, ainsi que le capital nécessaire qui doit se trouver au fonds de prévoyance, pour pouvoir faire les travaux au moment approprié.
S’il manque d’argent au fonds de prévoyance, le carnet précise le montant des cotisations spéciales pour chaque copropriétaire, pour les prochaines années.
Pour nombre d’entre eux, c’est un choc.
Ils doivent rapidement trouver des centaines, des milliers et même des dizaines de milliers de dollars. Car une bonne part des fonds de prévoyance des petites copropriétés sont minuscules, souvent inexistants.
Mal foutus
« Une bonne proportion des petites copropriétés sont mal administrées, commente Yves Joli-Coeur, avocat spécialisé en copropriété. Elles ont été gérées à la bonne franquette pendant des années, avec le moins possible de réparations ou d’argent déposé au fonds de prévoyance. Aujourd’hui, l’immeuble est dans un état lamentable. »
J’ai un lecteur qui se plaint de devoir vider son fonds de prévoyance pour payer la facture du carnet d’entretien de 2500 $.
Me Joli-Coeur cite de nombreux exemples de copropriétaires désespérés, qui communiquent avec lui : le fonds de prévoyance n’est pas assez garni pour réparer le toit, l’assureur retire sa couverture après des réclamations répétées, les prêteurs refusent de couvrir des acheteurs potentiels.
« Certains copropriétaires n’y connaissent rien en immobilier, reprend l’avocat. Ils ne savent pas qu’il faut calfeutrer les fenêtres régulièrement, changer le chauffe-eau chaque dix ans, inspecter les éléments clés, comme le toit, les fondations, etc. Et ils apprennent soudainement qu’ils sont obligés de produire un carnet d’entretien. Ils sont choqués, démunis. »
Tous types de copropriétés
La nouvelle loi couvre tous les types de copropriétés, même celles de maisons individuelles érigées sur une copropriété qui ne gère que pelouse, garages et casiers de rangement. Car si un des copropriétaires néglige l’entretien de sa partie privative, tous les autres risquent de perdre leur couverture d’assurance !
« C’est tout simple : sans carnet d’entretien, on ne demeure pas en copropriété », conclut Yves Joli-Coeur.
Conseil de prévention
Prévoir de 2000 $ à 8000 $ et plusieurs semaines pour réaliser un carnet d’entretien.
Chaque dollar investi dans l’entretien permet d’économiser 4 $ de travaux urgents plus tard, selon des sources diverses.
Pour des conseils, on consulte la page CondoLégal.com.